주택법 개정! 유주택자들에겐 호재?!

주택법 개정! 유주택자들에겐 호재?!

 

주택법 개정안이 국회 건설교통위원회를 통과했다. 짝짝짝짝~ 사학법과 트레이드니 어쩌니 해도 결국엔 분양가 상한제와 분양원가 공개라는 과제를 피해갈 수 없게 됐다. 민간아파트 분양원가 공개지역을 ‘수도권과 분양가 상승 우려가 큰 지역 가운데 대통령령으로 정하는 지역’에서 ‘수도권 등’으로 수정해서 통과 시켰다. 즉, 수도권 투기과열지구만 공개대상이 되고, 경기도 일부 분양가 상승우려가 적은 지역은 원가공개 대상에서 제외될 수도 있다는 것이다. 적절한 누더기 효과~

 

주택법 통과됐다는 소식으로, 융자를 잔뜩 끼고 구입한, 일명 무늬만 우리 집을 보유하고 있는 우리 부부는 3년만 살고 팔려던 계획을 다소 변경했다. 쩜만 더 살아보자!! ㅎㅎ

정부는 분양원가도 공개되고, 분양가 상한제도 적용될 예정이므로 약 20%의 주택가격하락을 예상한다고는 했지만, 과연 그렇게 될까..?

 

이번 법 제정의 1차적인 타격은 건설업체일 것이고, 그에 대한 수혜는 청약자들에게 돌아갈 것 같긴하다. 법 적용을 받는 9월을 기점으로 해서 건설업체들은 그 이전으로 분양을 앞당겨서 미분양을 감내하고라도 일단 분양을 하는 것이 유리할 것이다. 한편 예비 청약자들은 시세보다 좀 더 저렴하게 당첨 받을 아파트를 꿈꾸며 9월 이후로 청약을 미룰 것이다.

하지만, 공급량 자체가 급격히 줄어든다면, 경쟁률만 높아질 것이고, 지난 판교 청약에서 봤던 것처럼(판교만한 경쟁력 있는 단지가 나오진 않겠으나..) 수많은 청약자들 중에서 복 받은 일부 당첨자들에게만 시세보다 낮은 가격으로 아파트가 공급되는 효과가 있을 것이다. 또한 거래가 가능해진 시점에 맞추어 주변 시세 정도로 가격은 조정될 것이다. 정부의 기대처럼 20%이상의 안정세가 현실화 된다면야 분양받은 그 값 그대로 살아야 하지만 말이다. 어쨌든 당첨되는 일부 말고는 또 기존 아파트를 살 것인지, 무한한 도전정신으로 청약만 노릴 것인지 그것은 각자의 선택일 것이다.

 

다만, 돌아가는 시장상황을 보면서 주택법이 어떻게 우리에게 도움이 될까 생각해 봤다. 아줌마의 예리한 통밥으로다가..

 

첫째, 공급이 아무래도 줄 것이다.

수도권은 아직도 공급부족, 지방은 과잉공급을 말하고 있다. 물론 부족하다는 것에는 다주택자들의 횡포를 고려하지 않을 수는 없겠지만, 집이 모자라니 파쇼…해도 팔 리 만무하고, 판다고 해도 우리 같은 서민이 사기엔 고가라서 그 부분은 생각 안 할란다.

작년말에 발표한 부동산정보 업체들의 분양권 관련 자료를 보면, 신도시 발표다 뭐다 해서 수도권이 34% 가량 올랐고, 서울은 30%정도 가격이 올랐다고 한다. 특히 수도권은 판교여파도 있고, 교통개선 등에 따른 호재들도 있었다. 성남, 안양, 과천, 고양, 용인, 파주 등이 많이 오른 지역들 중 하나다. 또한 경기지역 1차 뉴타운에 대한 개발 기대심리는 여전하다. 서울도 수도권만큼은 아니지만 비교적 높은 상승률을 나타낸 것이 사실이다.

 

지역별 입주물량을 보면, 지방은 물량이 늘었고, 서울, 인천은 전년보다 줄었단다. 경기도는 2005년과 비슷한 물량이 2006년도에도 입주를 했다. 그런데, 입주물량과 가격변동의 연관관계를 보자면, 경기, 서울은 상승했고, 인천은 오히려 가격이 하락했다. 지방들이야 행정수도다, 뭐다, 개발이슈가 한창이었고, 전매제한도 없었을 때 분양했던 아파트들이라 이미 과잉 공급이라는 소리가 계속 있었으므로, 입주물량은 늘어난 데 반해 가격은 오히려 떨어졌다. 인천도 그런 예라고 볼 수 있겠다. 반면, 서울과 수도권은 가격이 오히려 상승했다는 것이다. 경기도는 2006년에도 9만 가구라는 많은 물량이 입주를 했다. 서울은 전년보다 5천여 가구 적은 약 4만5천여 가구가 입주를 했다. 인천은 공급이 수요를 앞섰다고 볼 수 있겠으나, 서울과 경기는 아직 수요가 우세하단 소리다. 투자 목적이 되었건, 다주택자가 더 구입을 했던 간에 일단 수요가 더 많다는 소리다.

 

작년에 입주한 수도권 단지들은 대부분 분양권 전매제한에 걸려있던 단지들로, 분양 당시에 전매만을 목적으로 계약금만 내고 중도에 팔려고 했던 투자자들은 한 번 걸러낸 상태라고 할 수 있기 때문에 그래도 실수요자들의 비중에 전보다는 높아진 상태라고 볼 수 있다. 앞으로 입주할 아파트들 역시, 당시에 분양물량이 줄어들고 있는 상황에서 분양했던 단지들이라서 입주 물량이 크게 늘지는 않을 것이다. 그렇다면, 청약에 실패한 사람들이나 청약을 포기한 사람들은 차라리 기존 주택에서라도 내집마련을 하게 될 것이고..기존 주택 가격은 쉽게 떨어지지는 않을 것이다. 당분간은..

 

둘째, 아파트의 질적인 차이가 아무래도 생길 수 밖에 없다.

과거의 예를 보자면, IMF까지 원가연동제를 실시해서 소비자에게 저렴한 아파트를 공급하기 위해서 정부가 표준 건축비를 승인해서 건설업체의 일정부분 이익을 보장한다고 했으나, 결과적으로 본다면, 표준건축비를 계속해서 인상해 주었기 때문에 분양가는 싸지지도 않았고, 아파트가 질적으로도 좋아지지도 않게 되는 결과는 낳았던 것이 사실이다.

IMF 이후에 1998년에 건설경기 부양차원으로 민간택지 아파트 분양가를 자율화했었는데, 이 이후 분양가격이 천정부지 올랐던 것도 사실이고, 아파트가 질적으로 향상되었던 것도 사실이다. 외환위기 이후에 건설수주가 늘어나고, 분양권 매매가 활성화 되고, 아파트 가격은 날마다 올라가는, 그야말로 르네상스시기가 이 때가 아닌가 싶다. 확실하게 건설경기를 부양시키고야 말았다.

아파트들도 이때 분양한 아파트들은 뭔가 다르다. 기존 판상형구조의 획일화된 아파트들이 요즘 유행하는 타워형으로 전환된 시기이기도 하고, 단지 내 조경도 신경 쓰고, 마감재도 이전 보다 돈을 쳐 발르기 시작한다. 그 이상으로 분양가에서 뽑아낼 수 있기 때문이다. 물론 추가분담금으로 제한이 가해지는 재건축이나 재개발 사업 아파트들에서는 예외가 발생하기도 하지만 말이다.

암튼 이 당시 분양한 아파트들은 쭉쭉 뻗은 것이 꽤나 멋스럽다. 2000년대에 입주한 아파트와 그 이전에 입주한 아파트들이 가격도 좀 차이가 나고, 인기도 다를 수 밖에 없다. 따라서 아파트를 살 때도 가능하면 2천년대 입주한 아파트를 선호하는 것도 이러한 이유라고 할 수 있겠다.

 

그런데 이번 주택법은 분양가 자율화가 전면적으로 8년 만에 막을 내리게 된다는 것이다. 원가연동제를 시행하게 된다면, 토지부분보다는 아무래도 건설비에서 줄이는 것이 업체에는 유리할 것이고, 새 아파트이므로 아주 질 낮은 마감재를 사용하진 않겠으나, 아무래도 이전보다는 건설비용이 줄어들 것이다. 현재는 낮은 가격에 분양받을 수 있을 지는 몰라도, 몇 년 후에는 원가연동제 시행 이전에 분양받은 아파트가 더 낫다는 평가를 받게 되는 것은 아닐까?

 

셋째, 재개발, 재건축 사업에도 영향이 있다.

기존에는 가격을 견인하는 재건축아파트 단지들에 특히 제한이 가해졌었다. 강남에 수많은 재건축 예비 단지들, 정부의 정책에 하루에도 가격이 오르내리는 게 예사지만, 딱히 매물이 쏟아지는 큰 변동도 없는 것이 이 아파트들이 아니던가. 재개발 사업을 비롯하여 재건축 사업은 저렴하게 기존 아파트를 신축하고, 나머지 분양물량은 시세에 맞게 팔아서 수익을 내는 것을 목적으로 한다. 따라서 신축했을 때의 시세를 현재에 미리 반영하기 때문에 재건축 아파트 가격이 그렇게 높은 것이다. 그런데, 분양가 자체가 기존보다 낮게 형성이 된다면, 재건축 사업이건 재개발 사업이건 간에 예상 수익률에서부터 차질이 발생하게 되는 것이다.

그렇다면 분양가 상한제에 걸리니까, 우리 집도 좀 싸게 건축하고, 낮은 가격에 분양해서 우리의 수익도 낮추고 수도권 집값 안정에 일조하자는, 정부가 칭찬할 만한 교과서적인 범생이 있겠는가. 사업기간이 또 연장되고, 기다리는 것 밖에는 수가 없는 것이다. 정책이 바뀌던지, 대선의 바람을 타던지, 특별히 재개발사업이라도 진척시켜줬으면 하는 바람을 갖고 그저 기다릴 수 밖에 없는 것이다. 지금까지 어떻게 지켜온 집인데 그깟 정책 하나에 집을 내놓겠는가. 강남 및 과천 등 주요 인기지역의 재건축 사업이 점점 더 늦어지고, 재개발 구역 사업 진행이 늦어질수록 공급량은 그만큼 늘어날 수가 없고, 사업이 계속 이루어지지 않는 소규모 건설업체들은 도산할 우려가 있고, 메이저급 건설사들의 정부 압력은 거세질 것이다.

 

그렇다면, 여전히 주택물량 부족으로 어부지리(漁夫之利)효과를 보는 사람은 다주택자를 포함한 기존 주택 소유자가 될 것이다.

 

그렇게 1~2년 쯤은 또 시간을 벌 수 있겠구나 생각하니..씁쓸한 웃음만 나온다.

 

하지만, 다행인 것은 역대 정권 중 가장 많은 부동산정책을 쏟아낸 참여정부의 부동산정책!! 앞으로도 무한히 바뀔 수 있다는 사실에 안도한다!